Lieber Herr H., fällt ein Bestandsverhältnis in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und veräußert der Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, besteht ein Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters auf den angemessenen Mietzins, sofern der bisherige Hauptmietzins niedriger als dieser war.
Das Anhebungsrecht steht dem Vermieter auch dann zu, wenn eine juristische Person oder eine unternehmerisch tätige eingetragene Personengesellschaft Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit ist. Es muss zu einem Machtwechsel auf Gesellschafterebene kommen. Dieser ist jedenfalls zu bejahen, wenn die Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft veräußert wird. Auch Änderungen der Beteiligungsstruktur, die sich nicht unmittelbar im Mieter abspielen, lösen das Anhebungsrecht aus. Doch insbesondere hinsichtlich einer Personengesellschaft kann die Beantwortung der Frage, ob von einem entsprechenden Machtwechsel ausgegangen werden kann, Schwierigkeiten bereiten.
Abgesichert wird das Anhebungsrecht des Vermieters durch eine Anzeigepflicht, deren Verletzung Schadenersatzpflichten auslöst. Diese trifft Veräußerer und Erwerber des Unternehmens, die die Unternehmensveräußerung unverzüglich anzuzeigen haben. In Fällen eines Machtwechsels bei juristischen Personen oder eingetragenen Personengesellschaften trifft die Verpflichtung zur unverzüglichen Anzeige die vertretungsbefugten Organe.
Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins, darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach der Anzeige die Anhebung bis zum angemessenen Mietzins verlangen. In diesem Zusammenhang wird allerdings die Berücksichtigung der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit explizit angeordnet. Durch Abschläge vom angemessenen Hauptmietzins kommt es daher zum besonderen Schutz ertragsschwacher Tätigkeiten, die insbesondere auch aus sozialen Gründen schutzwürdig erscheinen. Erfasst werden insbesondere Betriebe, die der Nahversorgung und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs dienen. Demgegenüber kommen Luxusrestaurants, Handels- oder Erzeugerketten sowie Geschäfte für Maßhemden nicht in den Genuss des Abschlags.
Letztendlich ist zur Bestimmung des angemessenen Mietzinses regelmäßig ein Immobiliensachverständiger heranzuziehen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung ist der Zeitpunkt der Veräußerung bzw der Zeitpunkt der entscheidenden Veränderung, wenn das Anhebungsrecht aus der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit resultiert.
Zusammengefasst ist zu sagen, dass § 12a MRG einen Ausgleich zwischen den zum Teil divergierenden Interessen des Unternehmers und Vermieters herzustellen versucht. Die Erleichterung des Eintritts in Bestandsverhältnisse verhindert die Beeinträchtigung unternehmerischer Verfügungsmöglichkeiten durch Vermieter. Gleichzeitig dient das Anhebungsrecht des Vermieters der Berücksichtigung seiner Interessen.
Mag Magdalena Brandstetter ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A / Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht.
Kommentare